БЪЛГАРСКИ 
ENGLISH 
Статия в capital.bg: Пазарът на жилища: По-малко сделки, но същите цени
21.04.2023, Capital.bg
Все още ниските лихви по ипотеки са причина охлаждането в България да е по-слабо от другаде в Европа.
Спадът в цените на жилищата на глобалния пазар ще продължи - това са преобладаващите очаквания сред анализатори, анкетирани от Reuters наскоро. Той беше продиктуван най-вече от поскъпването на ипотечните кредити, което е следствие от усилията на централните банки да ограничат инфлацията чрез повишаване на лихвите. Обръщането идва на фона на исторически връх в цените на жилищата по света.
Пазарната стойност на жилищата в САЩ през втората половина на 2022 г. намаля с 4.9%, което се равнява на 2.3 трлн. долара, а регистрираният спад е най-резкият след финансовата криза от 2008 г. Отскоро обаче цените пак леко се покачват, което се отдава основно на намалялото предлагане. През последното тримесечие на 2022 г. Евростат също отчете спад в цените на жилищата в ЕС (с 1.5%) за пръв път от 2015 г. Такава е тенденцията в 15 от 27-те страни членки. През същия период цените на жилищата в България нараснаха с 0.4% на годишна база по данни на НСИ. Единствено в София обаче беше регистриран спад с 2.5%, а в Пловдив - задържане.
"Имаме видими сигнали на охлаждане на секторите на недвижими имоти в редица страни от еврозоната. Има забавяне и притеснението на ЕЦБ и другите централни банки е, че ако настъпи ревалоризация на стойността на имотите, обезпечеността на кредитите ще спадне и загубите на банките ще се увеличат. Българският пазар според последните изследвания не излиза прегрял, той е малко над равновесието си, но е сравнително спокоен. Ние сме една от страните в ЕС с най-нисък дял на кредитите към БВП", коментира на пресконференция Петър Андронов, главен изпълнителен директор "Международни пазари" на белгийската банка KBC.
Сделките с имоти в страната вече две поредни тримесечия намаляват в сравнение със същия период на предходната година - със 7.3% през юли - септември, и после с 10.4% през октомври - декември. Въпреки това като брой те все още са повече, отколкото през последното тримесечие на предковидната 2019 г. В София през последното тримесечие покупките намаляха с над 17%, като всичко това е на фона на исторически връх на цените през годината. (До редакционното приключване на статията Агенцията по вписванията все още не беше обявила данните за първото тримесечие на 2023 г. - бел. авт.)
Пазарът търси равновесие
В България сега търсенето, макар и свито, все още е по-високо от предлагането, а пазарът търси равновесие между тях. Това е преобладаващото мнение сред ключови участници на пазара на имоти в България, попитани от "Капитал" за прогнозите им. Като цяло те не очакват резки промени, а по-скоро плавно развитие на сегашните тенденции. А те са на намаляване на броя на сделките, забавяне на ръста на цените и отстъпки от офертните цени.
"Преди на продавач се падаха поне двама купувачи, сега - между един и един и половина. Този тренд започна в края на 2022 г. и търсенето донякъде се запази на тези нива", казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти". Според нея пазарът на жилища сега е активен в разумни граници, докато преди по-малко от година е бил хиперактивен и този тренд не е бил полезен за участниците.
"Да не забравяме, че сравняваме сегашния период с миналата и по-миналата година, които са рекордни в бизнеса с имоти за последните 12-13 години. Да, обемът на сделките намалява и вероятно и първото тримесечие ще видим спад. Засега НСИ отчете спад единствено на цените в София, но това е спад в сравнение с предишни ръстове. През следващите тримесечия ще станем свидетели на още по-големи спадове на ръстовете. Но едно от нещата, заради които очакваме нелоша година, е, че поради спецификите на формирането им в България лихвите се покачват значително по-бавно, отколкото в Европа, и това е различното в ситуацията тук и там. Затова и смятам, че пазарът през тази година ще бъде спокоен, в преходен етап и ще дава възможност за спокойно вземане на решение от страна на купувачите", казва Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти" и управител на "Форос".
"Основната тенденция, която ще наблюдаваме през тази година, е връщането на пазара към равновесие и сближаването на темповете на ръст на продажбите и цените с дългосрочните им стойности. Стръмното покачване на цените на имотите в големите градове и особено в София, на което станахме свидетели през 2022 г., ще спре, но цените ще продължат да растат поне с половината от ръста на инфлацията през 2023 г., казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА Недвижими имоти".
"Ако говорим за големите градове, през 2023 г. броят на сделките ще продължи да намалява. Купувачите ще стават все по-взискателни към предлаганите имоти. Времето за вземане на решение ще се увеличава. Цените ще се задържат около сегашните нива. Ще има все по-високи отстъпки от офертните цени", прогнозира Стойне Василев, консултант по лични финанси и създател на сайта SmartMoney.bg.
"Очаквам една добра година за имотния и кредитния пазар, в която цените на имотите ще се задържат около нивата, постигнати в края на 2022 г. Броят на сделките ще намалее с около 10% спрямо 2022 г. Лихвите по ипотеките леко ще се увеличат до нива 3.5-4% до края на годината. Активността в столицата и големите градове в страната ще се запази висока", казва Тихомир Тошев, кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център".
Пролетно оживление
Прогнозите са на фона на известно оживление на пазара, което агенциите регистрират най-вече през март. "В края на ноември и през целия декември миналата година пазарът позатихна и беше "на изчакване". През януари се раздвижи, през февруари пак доста замря. През март обаче запитванията се увеличиха в пъти спрямо двата предишни месеца. Не всички те се превръщат в сделки, със сигурност хората са по-активни в търсене и избиране. Прогнозата ми е, че пазарът ще се задържи в рамките на тази плоскост", казва Евгени Василев ръководител на Arco Real Estate.
"Още първите дни на 2023 г. песимистичните настроения като че ли намаляха и направиха път на по-оптимистичните. Няма го този страх от тежка зима и рецесия, който беше натежал на пазара в края на миналата година. Годината започна активно. Броят на запитванията и реализираните сделки е малко по-голям от тези през същия период на 2022 г., когато пандемията още се вихреше и започна войната в Украйна", казва и Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериан пропъртис".
Други отдават сегашното оживление на решения за покупка, отложени от миналата година, когато войната в Украйна пораждаше несигурност, очакваше се рецесия и покачване на лихвите.
Българите, теглили жилищен кредит, заделят 38% от заплатата си средно за погасителни вноски, което е доста консервативно ниво.
Какво ще става с лихвите
Основният фактор, на който се отдава относително доброто състояние на пазара сега, е, че лихвите по жилищните кредити в страната все още остават ниски. От промените при тях най-вече ще зависи бъдещото.
В банките, изглежда, засега нямат страхове от балон при ипотечното кредитиране. Неотдавна Питър Рубен, главен изпълнителен директор на ОББ, коментира, че българите заделят средно около 38% от заплатата си за погасителни вноски по жилищния си кредит, което е доста консервативно ниво. Общият размер на ипотечните кредити и в сравнение с годишния доход - друг класически параметър, е средно около 4.5 пъти, като в международен план основания за притеснение възникват, когато той надхвърли седем, казва той.
"Лихвите се увеличиха с между 0.1 и 0.3% и достигнаха нива 2.3-2.8%, но въпреки това остават едни от най-ниските в Европа. Банките продължават да финансират 80-85% от стойността на имота и това е сериозен двигател на пазара на имоти у нас. Очакванията за още няколко увеличения на лихвите до края на годината засега не отказват купувачите. Най-притеснените от това избират да фиксират лихвата си за три или пет години на нива между 3.3 и 3.8% и да си гарантират запазването на месечната вноска за този период, обяснява Тихомир Тошев. Освен това "дори лихвите леко да се повишат, реалните лихви пак ще останат силно отрицателни" (т.е. по-ниски от инфлацията), добавя Антон Андонов.
Водещите банки съобщават за лек спад в броя на отпуснатите нови кредити, който обаче се компенсира от увеличения им среден размер. Няма и тенденция просрочените задължения на физически лица по различни кредити да нарастват.
"Все още има интересни предложения от банките за купувачи с добри профили и за имоти в по-напреднал етап от строителството. Възможно е да затегнат повече изискванията към крайните клиенти, като увеличат искания дял на самоучастие или като се изискват допълнителни обезпечения спрямо профила на купувача. В момента обаче няма резки движения", добавя Евгени Василев.
Банките продължават да финансират и проекти на строителни предприемачи с история. "Леко увеличиха лихвените нива и внимателно оценяват потенциала на проекта, но всеки добър проект получава финансиране", казва Тихомир Тошев.
"Още в края на миналата година повечето банки изразиха мнение, че ще са по-предпазливи при финансирането на сгради в строеж. Някои от тях са изключително консервативни при финансиране на Акт 14 или груб строеж. Въпреки това дори и те финансират, но след детайлно проучване на инвеститора - неговите възможности, завършени обекти, ресурс, брой продажби към датата на грубия строеж", казва Евгени Василев.
Ръстът на инфлацията по-скоро подпомага пазара на недвижими имоти.
Инфлацията, оптимизмът и песимизмът
Ръстът на инфлацията по-скоро подпомага пазара на недвижими имоти, както показаха последните две години. "Тя ще продължи да определя търсенето и през 2023 г. Ако се задържи на нива над 7-8%, много хора с добри доходи и спестявания ще се насочат към покупката на жилище като защита срещу повишаването на цените. Тези от тях, които са планирали придобиването на имот след няколко години, ще го направят по-скоро", смята Стойне Василев.
"Ако икономиката се свие, ръстът в доходите се забави и това се съчетае с по-бързо вдигане на лихвите по ипотечните кредити обаче, голям сегмент от купувачи ще се отдръпне от пазара и ще чака по-добри времена", добавя той. Сред другите притеснения на пазара са политическата нестабилност, стагнацията в Западна Европа, рискът от повишаване на безработицата.
Безработицата засега е ниска. Доходите продължават да нарастват. "През 2022 г. ръстът на доходите изостана от този на инфлацията за пръв път от десет години. Очаква се през 2023 г. той да навакса и това да върне част от купувачите отново на пазара. Със сигурност обаче се очаква от пазара на имоти през идните 2-3 години да излязат хората с доходи под средните за страната", казва Антон Андонов.
Друг повод за оптимизъм са големите спестявания в банковата система. "Очаквам да станем свидетели на вложения на спестяванията на хора, които имат депозити между 50 хил. и 150 хил. евро. Други сделки ще се сключват от страна на клиенти с кредити с добра лична реализация. Това са хора, които имат добра квалификация и са сигурни в бъдещето си в следващите 5 години. Заплахата от ръст в безработицата ще стимулира релокацията на хора от малките в по-големите градове. Активността на сделките ще падне с до 15%, тоест ще достигнат активността от 2019 г., което е по-скоро позитивна тенденция на спокоен, но жив и функциониращ пазар", казва Гергана Тенекеджиева.
Заради поскъпването на имотите хората с ниски или средни доходи се оттеглят от пазара
Цените и отстъпките
Засега не се наблюдава спад на цените в нито един сегмент, уверяват от агенциите. Важно уточнение е, че вероятно става дума за офертните цени. Техният ръст се забавя, някои имоти започват да престояват по-дълго на пазара и все повече сделки се сключват с отстъпка от офертната цена.
"Цените на жилищата забавят своя ръст, но номиналните цени на имотите ще продължат да растат заради инфлацията независимо от очакванията на редица анализатори и участници на пазара на имоти. Иначе по данни на Евростат дефлираните цени на жилищата (т.е. без инфлацията) за миналата година намаляха с 2.4%", казва Антон Андонов. Той очаква през тази година заедно със затихването на инфлацията и темпът на ръст на цените на жилища да се забавя.
"В същото време периодът, в който даден имот престоява на пазара, се удължава, хората избират между няколко добри оферти и не бързат както преди година. Безспорно купувачите вече се усещат в по-силна позиция, отколкото бяха в началото на 2022 г., макар и много от тях да имат известни притеснения за спестяванията си", коментира Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes.
Информацията за средния срок за продажба на един имот при различните агенции варира от "без промяна, все пак предлагането е недостатъчно" до "нарасна спрямо миналата година и вече е над 90 дни".
Имотите тип "ново строителство" със сигурност не се продават толкова бързо, колкото предишни периоди. Забавяне на динамиката се наблюдава и на ваканционния пазар, където цените се повишиха няколко пъти за последните години. Темпът на затваряне на сделки при тях е по-нисък, но не и интересът, разказва Невена Стоянова, управляващ директор на Luximmo. От началото на 2023 г. при тях запитванията за ваканционни имоти са с една трета повече от тези за същия период през 2022 г.
Наред с това ясно се наблюдава желанието на купувачите да договарят отстъпки при сделка. "На пазара в момента желаещите да закупят имот са повече от желаещите да продадат. Купувачите обаче не купуват на всяка цена, а продавачите продължават да тестват по-високи цени на имотите си, мотивирани от ръста през 2022 г.", обяснява Тихомир Тошев. Според него вече над 40% от сделките се сключват с отстъпка, която е между 5 и 10% от първоначално исканата цена от продавача.
По наблюдения на Стойне Василев делът на сделките с отстъпка дори е над 50%, а самите отстъпки са в рамките на 3-4% (според няколко от агенциите гравитират около 5%). Изключение са надценените имоти, при които отстъпките стигат и надминават 10-15%, казва той.
Като пример за надценени имоти Евгени Василев посочва "готови жилища, независимо дали отпреди 90-те години, или са завършени последните десет. В началото на миналата година цените на някои от тях се повишиха с 20-30%, което не беше нормално и пазарно. Тези имоти в момента се коригират надолу", казва той.
Търсенето на готовите жилища нарасна заради проблемите с индексацията при цените на новото строителство, а и във връзка с поскъпването на ремонтите и времето, което изискват.
Полина Стойкова също допуска "в следващите месеци да има колебания в нивата на онези жилища, чиито собственици са се надявали да ги реализират на много висока цена в условията на растящ пазар". Очаква също "ръстовете на цените на жилищата да се успокоят и забавят, като това ще бъде усетено по-ясно през втората половина на годината".
"В момента надценените имоти не успяват да се реализират", отбелязва Даниела Димитрова, управител и съдружник в "Явлена-изток". Тя наблюдава тенденция да се появяват добри имоти в централна градска част, с които продавачите биха се разделили на много по-разумна цена, отколкото преди година. "Няма обаче някакъв драстичен спад при договарянето на сделка", казва тя.
По обща оценка засега не са много собствениците на имоти, които продават по спешност, притиснати от финансови проблеми. "Статистиката на БНБ за лошите жилищни кредити също не показва рязък ръст в броя им последната година", казва Стойне Василев. Има обаче и друг тип продавачи, бързащи да финализират сделка, които са готови на отстъпка до 10%. Такива са например хората, които искат да купят имот в нов атрактивен проект и си осигуряват капитал чрез продажбата на друга своя собственост, която не е толкова интересна, казва Невена Стоянова.
Общо е наблюдението също, че при ръст на цените на имотите над 18% през 2022 г. хората с по-ниски или средни доходи се оттеглят от пазара, като изчакват по-добър момент за покупка най-вече на първо жилище.
Настоящата статия е авторска и правата върху нейното разпространение принадлежат на нейния автор. Всички снимки, текстове, видео клипове, графични материали и банери в тази статия са собственост на автора и са защитени по закона за авторското право на Република България. Ако желаете да използвате информацията в тази статия, моля свържете се с автора, за да получите разрешение.