БЪЛГАРСКИ 
ENGLISH 
Статия в capital.bg: Наемите на жилища в София растат, цените се задържат на високо ниво
29.05.2023, Capital.bg
Средната цена на тристаен апартамент вече десет месеца е около 175 хил. евро.
Свсеки изминал месец в София става все по-скъпо да се наеме жилище. По данни от март 2023 г. средният наем на двустаен апартамент в града вече е 800 лв. на месец, а на тристаен достига 1200 лева. В същото време средните цени за покупка на жилище задържат нивото си вече десети пореден месец на високи нива. През 2021 г. те нараснаха средно с 45%. Въпреки преобладаващото експертно очакване да тръгнат надолу, поне засега данните не показват такава корекция.
Най-търсени в София по традиция са двустайните и тристайните апартаменти, които образуват над 75% както от жилищния фонд, така и от офертите за продажба и наем. Двустайни жилища се търсят основно от хора без деца, за които са достатъчни спалня и дневна. Известно е и че те са предпочитани от купувачите с инвестиционна цел - за отдаване под наем. Семействата с деца обикновено търсят тристайно жилище, за да разполагат със спалня за родителите, детска стая и обща дневна. Освен това хората без деца са доста по-склонни да живеят под наем, докато семействата с деца определено предпочитат да купят собствено жилище. Затова за наемните цени определящи са най-вече от двустайните апартаменти, а цените за покупка се диктуват от тристайните жилища.
Тристайните жилища диктуват продажните цени
През последните осем години цените на тристайните апартаменти са се движили само нагоре, показват данни на платформата Homeheed. Компанията е разработила компютърна система, която следи всички обяви за жилища в интернет, като отсява фалшивите и повтарящите се. Когато обявата за дадено жилище бъде свалена от интернет, системата приема, че то е продадено, и го включва в графиките. Системата изчислява средната цена чрез метода за "медиана", което значи, че броят на жилищата, по-скъпи от средното, е винаги точно толкова, колкото е и броят на жилищата, по-евтини от средната цена.
До 2020 г. ръстът в цените на тристайните апартаменти е равномерен, с около 9% годишно. През този период точно с 9% расте и средната заплата в столицата. Ковидното затваряне на България през март 2020 г. спира ръста на цените. По това време тристаен апартамент струва средно 120 хил. евро. Тази цена се запазва непроменена почти година - до март 2021 г. Следва бурно съживяване и за 14-те месеца до май 2022 г., цените се вдигат с 45%. Средната за тристаен достига 175 хил. евро. От тогава до днес цените са ту нагоре, ту надолу, но в крайна сметка остават непроменени - последните данни за март 2023 г. отново сочат средна цена от 175 хил. евро.
Това означава, че поне от май 2022 г. до днес инвестицията в тристайно жилище не е защитавала от инфлация - за тези десет месеца инфлацията е 9.4%, а ръстът на цената - 0%. Подобни вложения обаче се правят с по-дългосрочна перспектива.
В средните цени на тристайните апартаменти по квартали в София съществуват големи вариации. В най-скъпите, например "Докторски паметник", "Изток", "Изгрев", "Лозенец", "Хладилника" - цените на тристайните апартаменти надминават 300 000 евро. В най-евтините квартали - като например "Бенковски", "Захарна фабрика", "Западен парк", някои части на "Люлин" - могат да се намерят тристайни апартаменти и за под 100 000 евро. Кварталите, които са с цени, близки до средното за София, са например "Дианабад", "Дървеница", "Студентски град", "Борово", "Красно село", "Бъкстон", "Славия" и други. Цената на конкретния имот, както е известно, зависи освен от квартала и от локацията, типа строителство, етажа и още много други фактори.
Двустайните следват тенденцията на тристайните
Графиката на цените на двустайните апартаменти потвърждава случващото се при тристайните, но с месец закъснение. И при тях се наблюдава равномерен ръст на цените с по 9% годишно до затварянето на България заради ковид през март 2020 г. После в рамките на година и те се задържат на средна цена около 75 хил. евро. Следва бурен ръст между април 2021 и юни 2022 г. За 14 месеца тогава цените се качват също с над 45% и достигат 113 хил. евро. От тогава до днес на практика промяна няма. По последни данни от март 2023 средната цена на двустаен апартамент в София е 115 хил. евро.
СРЕДНА ЦЕНА НА 2-СТАЕН В СОФИЯ
След юни 2022 г. и инвестицията в двустаен не е защитавала от инфлацията, тъй като за тези девет месеца инфлацията е 8.5%, а ръстът на цената на двустайните е едва 1.8%.
При наемите двустайните задават тенденцията
Двустайните апартаменти безспорно са най-търсените жилища за наемане. По данни на Homeheed от началото на годината до днес 49% от всички отдадени жилища са двустайни апартаменти, докато тристайните образуват едва 27% от сделките за наем. (Останалото са едностайни, многостайни и къщи.) Това обяснява защо движенията на наемните цени се виждат първо при двустайните апартаменти.
Вижда се, че наемите обичат кръглите числа. В продължение на година и половина (между септември 2016 и април 2018 г.) средният наем на двустаен апартамент в София се задържа на ниво 600 лв. на месец. След това още година и половина (от септември 2018 до март 2020 г.) е 700 лв. на месец. По време на пандемията средният наем пада, но не с много - устойчиво остава около 650 лв. на месец. Две години по-късно, през февруари 2022 г., наемът възстановява предкризисните 700 лв. на месец. От лятото на 2022 г. наемите започнаха да се качват и днес за двустаен апартамент под наем се плащат средно 800 лв. месечно. Това е 14% годишен ръст на наема при 16% инфлация за същия период и показва, че двете се движат почти успоредно. Ако историята се повтори, вероятно кръглото число 800 лева на месец ще се запази още дълго.
Наемите на тристайните до голяма степен я следват
Тенденцията при наемите на тристайни апартаменти в голяма степен е същата. През 2016 и 2017 г. наемът им е средно 800 лв. на месец. След това през 2018 и 2019 г. се качва до 900 лв. на месец. В началото на 2020 г. тъкмо успява да стигне 1000 лв. на месец и затварянето на България смъква наемите до нива под 900 лв. за 2020 и 2021 г. Нивата от преди кризата са достигнати и надминати през лятото на 2022 г., която завършва със среден наем 1100 лв. на месец. Според най-новите данни на Homeheed наемната цена на тристаен апартамент в София днес е средно 1200 лв. на месец. Това е 25% годишен ръст при 16% инфлация за същия период.
Цените и заплатите
Две други тенденции изглеждат важни за бъдещото движение на цените. Забелязва се много голямо съвпадение между ръста на средната заплата в София и ръста на цените на жилищата в града. Преди пандемията и цените, и заплатите растат с еднакви темпове от около 9% годишно и линиите им почти се припокриват. През 2020 г. след локдауна заплатите продължават да растат, докато цените на жилищата замръзват и започват да изостават. После цените бурно нарастват с 45% през 2021 г. и настигат и задминават заплатите.
ЦЕНА НА 3-СТАЕН СПРЯМО СРЕДНАТА ЗАПЛАТА В СОФИЯ
През последната година цените са замръзнали, а заплатите продължават да нарастват и изглежда сякаш скоро отново кривата им ще мине над тази на цените. Това показва, че въпреки преобладаващите очаквания цените да падат, ако ръстът на доходите се запази при равни други фактори, може би има потенциал цените да продължат да вървят нагоре.
Кой живее в тези жилища
От друга страна, демографията на София не изглежда никак розова. Очакванията са към 2050 г. населението на града да намалява и много жилища да останат празни. (Въпреки по-благоприятната прогноза на НСИ, която дава лек ръст на населението в града за този период - бел. ред.) Последното преброяване на населението дори показа, че от 2011 до 2021 г. София е намаляла с 20 хил. жители. За същия период са построени рекордните 125 хил. жилища. Така че логичен е въпросът, след като хората намаляват, а жилищата се увеличават, кой живее в тези жилища.
В 37% от софийските жилища не живее никой. Това е изводът на база данните на НСИ от националното преброяване през 2011 г. и екстраполация на база предварителните данни от преброяването през 2021. Нещо повече - от тези празни жилища едва 2% се продават и за още 1% се търси наемател според данните на Homeheed. Останалите 34% стоят заключени и нито се ползват, нито се продават, нито се отдават. И въпреки това има рекордно нарастващо ново строителство. Това показва, че ако се появи причина, заради която дори част от собствениците на празни жилища да започнат масирано да ги обявяват за продажба, цените ще паднат значително.
Настоящата статия е авторска и правата върху нейното разпространение принадлежат на нейния автор. Всички снимки, текстове, видео клипове, графични материали и банери в тази статия са собственост на автора и са защитени по закона за авторското право на Република България. Ако желаете да използвате информацията в тази статия, моля свържете се с автора, за да получите разрешение.