Инвестиция в студентски имоти във Великобритания

01.02.2017, Людмила Рачева   Прочетете оригиналната статия …

Всяка година Великобритания привлича огромно коли­чество нови студенти. Непрекъснато се строят нови сгради предназначени изцяло за настаняване на студенти. Точно затова Великобритания може да се разглежда като еталон на този тип имоти – нито в една друга държава системата на инвес­тициите в нови студенски общежития не работи толкова добре. Според експертите най-привлекателни за инвес­тиции са Манчестър, Ливърпул, Лийдз и Бирмингам. Лондон не се включва в това число, заради гъсто застроените площи и по-логичният избор на студентите – просто да наемат апартамент.

Други популярни европейски дестинации за инвес­тиции в студентските недвижими имоти това са Франция и Германия. Тук обаче понятието за студентско общежитие доста се отличава от британското. Във Франция това са предимно малки квартири в центъра на Париж, които се дават под наем и на бизнесмени, както и апартаменти разположени до университетите в Тулиза и Монпелие.

Студентските общежития в Германия – Мюнхен, Кьолн, Дюселдорф са представени предимно от цели сгради, включително сгради за реконструкция, които изискват огромни инвес­тиции.

Като цяло сектора на недвижимите имоти от типа студентско общежитие в класическия си вид съществува само в Англия. В другите държави това са по-скоро инвес­тиции в малки стандартни апартаменти или инвес­тиции в комерсиални обекти, изискващи сериозен мениджмънт.

Основни характеристки

Основната характеристика на студентското общежитие е неговото местоположение. В Англия студентите живеят в кампуси или сгради с много апартаменти, които се намират до университетите. Подобни сгради се състоят от малки и удобни апартаменти или студиа с една спалня, с най-необходимата мебел. На територията на сградата има общи части като библиотека, зала за учене, перално отделение, зала за игри и други. Кампуса може да е собственост на няколко университета и съответно там да живеят студенти от различни висши учебни заведения.

В Париж студентите живеят в малки квартири в центъра на града, предимно на горните етажи на блоковете. Площта им е около 12-15 кв.м, а понякога и още по-малка - само 8 кв.м.

Купуването на отделни студия е най-популярната инвестиция в имоти за студенти в Англия, а някои инвести­тори купуват по няколко такива квартири, което увеличава печалбата им. Търсят се и сгради, които изискват инвестиции за реконструкция, за да се направят на модерни студентски общежития. Основните фактори, които привличат купувачите на този тип имоти в тази държава са доходност в стабилна валута и ниска стойност на този тип апартаменти (от £40 000).

Гарантирана доходност

Инвестициите в студентските общежития ново строителство са от типа hands off. Подобни апартаменти осигуряват на собственика гарантирана доходност и веднага след купуването им преминават под мениджмънта на управляващата компания. Собственикът е само получател на печалбата. Той не може да ползва този апартамент за собствени цели, например детето му - студент да живее там. Управляващата компания изцяло се занимава с отдаването под наем, поддръжката и мениджмънта на обекта. Стойността на услугите е около 15% от цената на имота, освен това инвести­торът ще трябва да поеме редица допълнителни разходи.

Студентските общежития ново строителство в Англия обикновено се купуват още на етап строителство. Сградата се строи средно за около две години. В държавата има бум на този сектор. Само за 2016 година в сектора са вложени £3,1 милиарда и обема на инвес­тициите непрекъснато се увеличава. Точно затова новите студентски общежития се изкупуват още на етап начален строеж. Купуването на този тип имот не се финансира от банките.

Интересното е, че в Англия купувачът може да получава печелба още до момента, когато сградата вече е напълно построена, ако плаща на строителната компания 100% от стойността на апартамента. В рамките на две години, докато се строи сградата, той получава гарантиран доход в размер на 5% и следващите пет години след преминаване на сградата в експлоатация – 7-9%. В Германия средният доход от студентските обекти е около 6% след всичките изплащания.

Избор на правилния обект

Както и в други случаи на избор на обект на недвижим имот и в избора на студентско общежитие най-главният критерий е „Правилото на трите М“ - местоположение, местоположение и още веднъж местоположение. Сградата трябва да се намира до висше учебно заведение. Ако се купува апартамент или студио, тогава най-добре е те да имат малка кухня и санитарен възел. В случай на покупка на клъстър от няколко апартамента, кухнята може да е една за всичките апартаменти. Трябва да се има предвид, че обектите без кухня винаги се препродават по-трудно.

Гаранцията за сигурна инвестиция – това е надеждна строително-предприемаческа компания. Затова при избор на обект, бъдещият собственик трябва внимателно да проучи строителната компания и портфолиото ѝ, успешно построени и функциониращи обекти, отзиви на купувачите. По принцип цялата информация за строителната фирма би трябвало да я има на сайта ѝ, като проектите, по които е работила трябва да са поне 20. Това означава, че в случай на проблеми с даден обект, компанията ще може да компенсира финансовите загуби с доходите от друг проект. Същите неща се отнасят и за управляващата компания. Експерите препоръчват да се ползват услугите на компании с опит и добра репутация и да се избягват млади компании практически без портфолио.

Цени

В Англия средната стойност на студентските апартаменти е от £50 000 до £100 000. В ключови студенски градчета е около £70 000. Цената зависи от оборудването на обекта, наличието на кухня и др. В по-малки градове стойността може да бъде по-малка, например в Мидълсбро инвестицията е в размер от £40 000. В Париж, студиото, което след това ще се дава под наем на студенти, може да се купи за €120 000-150 000. Съответно за пакет от пет студиа ще потрябват £350 000-500 000 или €600-800 000.

Допълнителни разходи

  • Разходите за услугите на управляващата компания са средно 15% от стойността на обекта.
  • При даването на апартамента под наем се заплаща данък печалба. В Англия той е 20%, като £11 600 е официалната стойност на дохода, която не се облага.
  • За да се плащат данъци, собственикът трябва да бъде регистриран във федералната данъчна служба. Добре е да се наеме счетоводител, който да познава британското законодателство. В случая услугите му ще струват около £300 годишно. Глобите при неспазване на законодателството може да достигнат до £1000.
  • Собственикът трябва да плаща наем на земята (ground rent), тъй като в Англия се купуват общежитията в статус leasehold. Сумата зависи от обекта и доходността му, като обикновенно е около £250 годишно при доходност в размер на £5000.
  • Когато завършва срокът на договора между изпълнителя и управляващата компания, собственикът на студентско общежитие трябва да сключи договор с нова управляваща компания. За този процес ще потрябват услугите на професионален адвокат, които могат да струват от £300 на час или £650-1500 за сключване на сделката.

Рискове

Към минусите на купуването на студентско общежитие ново строитество се отнася сложното излизане от бизнеса и последващото препродаване на обекта. За този тип обекти в Англия не работи схемата за обратното изкупуване (buy back), която се предлага от строителната компания за редица жилищ­ни проекти.

Освен това, управляващите компании в Англия предоставят гарантирана доходност само за фиксиран срок. Собственикът трябва предварително да помисли как ще получава доход от обекта впоследствие.

Когато става дума за строящи се обекти, даже в толкова надеждна държава като Великобритания, винаги има риск за неспазване на задълженията на строително-предприемаческата компания. Причините може да са много – от банкротство до проблеми с документите и др.

Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.

Вижте оригиналната статия Всички новини и статии Абонирайте се за нашия бюлетин